Comment les marchés du carbone pourraient contribuer à élargir l’accès au financement de l'habitat

Le secteur mondial du logement est confronté à deux défis étroitement liés. D'une part, l'urbanisation rapide alimente une demande sans précédent de nouveaux logements : en Afrique subsaharienne, la population urbaine devrait presque doubler d'ici 2050. Pourtant, pour des centaines de millions de ménages à revenu faible ou intermédiaire, le financement formel du logement reste hors de portée. D'autre part, le secteur de la construction est l'une des principales sources d'émissions de gaz à effet de serre au monde, représentant environ 37 % des émissions mondiales de CO₂. Répondre au déficit de logements selon les méthodes conventionnelles aurait un coût considérable pour le climat.

Le développement continu des marchés mondiaux du carbone, associé aux avancées rapides des technologies de construction durable, offre l'opportunité de répondre simultanément à ces deux défis. Les partenariats que nous avons mis en place au Kenya montrent déjà comment cette approche pourrait fonctionner.

Utiliser les marchés du carbone pour rendre le logement durable plus abordable

Partout dans le monde, la construction repose encore largement sur des matériaux à fort bilan carbone. La production de béton conventionnel, d'acier et de briques cuites représente à elle seule 55 % des émissions du secteur de la construction. À mesure que les villes s'étendent et que la demande de logements augmente, ces émissions continueront de croître à moins que les matériaux utilisés n'évoluent.

Les innovations dans les matériaux de construction durables offrent un potentiel important pour accélérer la décarbonation du secteur du logement. Toutefois, leur coût demeure un obstacle majeur à leur adoption dans les projets de logements abordables, nombre de ces matériaux étant plus coûteux que les solutions traditionnelles. C'est là que le financement carbone peut jouer un rôle.

Certains matériaux de construction durables, notamment le bois issu de sources durables, les composites biosourcés ou encore le béton bas carbone, permettent non seulement d'éviter des émissions de CO₂ liées à la construction, mais aussi, dans certains cas, de retirer du carbone de l'atmosphère. Les normes des marchés volontaires du carbone permettent déjà de certifier plusieurs de ces technologies, ouvrant ainsi aux fabricants la possibilité de générer et de vendre des crédits carbone. Cette source de revenus supplémentaire peut contribuer à réduire les coûts de production, à améliorer la compétitivité de ces matériaux et à faciliter leur utilisation pour construire des logements abordables.

Au Kenya, un nombre croissant d'entreprises commence à tirer parti de cette opportunité. Dans le cadre de la norme carbone Rainbow, l'entreprise Pyrogen produit des blocs de béton enrichis en biochar qui permettent de piéger le carbone issu de déchets organiques. De son côté, Easy Housing est certifiée par Climate Cleanup pour la construction de logements préfabriqués en bois qui bloquent du carbone tout en soutenant une gestion durable des forêts. D'autres entreprises, telles que StartSomewhere, Mycotile et EarthEnable, sont encore au début de leur parcours de certification carbone, mais illustrent elles aussi le potentiel du financement carbone pour développer des solutions de logement à bas coût et faibles émissions.

Transformer la valeur carbone en financement inclusif du logement

Réduire le coût des matériaux de construction durables constitue une première étape essentielle vers la décarbonation du logement abordable. Mais ces logements resteront inaccessibles à de nombreux ménages à faibles revenus si les obstacles liés au financement ne sont pas également levés.

Dans la plupart des pays africains, l'encours du crédit immobilier représente moins de 3 % du PIB, contre plus de 50 % dans la majorité des économies développées. Au Kenya, pays de 56 millions d'habitants, seulement 30 015 prêts immobiliers actifs sont recensés, et à peine 11 % des adultes peuvent se permettre un prêt immobilier classique. Les exigences élevées en matière d'apport personnel, de garanties et de documentation excluent de nombreux ménages dont les revenus sont informels ou irréguliers, une situation qui concerne une grande partie des populations urbaines à faibles revenus.

Le CGAP explore actuellement la manière dont les revenus issus des crédits carbone associés à des matériaux de construction certifiés pourraient non seulement réduire les coûts de construction, mais aussi contribuer à surmonter les obstacles au financement du logement. En d'autres termes, les marchés du carbone peuvent-ils aider à subventionner et à réduire les risques liés au financement inclusif du logement ?

Selon la nature des contraintes rencontrées, une partie des revenus carbone pourrait être mobilisée de différentes manières. 

• Pour les ménages capables de rembourser un prêt mais ne disposant pas de l'épargne nécessaire pour constituer un apport initial, ces revenus pourraient financer une aide à l'apport personnel. 

• Lorsque le coût des mensualités constitue le principal obstacle, ils pourraient servir à réduire le taux d'intérêt ou être versés sous forme de subvention à la construction au profit du prêteur une fois le logement achevé.

• Lorsque le principal frein réside dans le goût du risque des établissements financiers, les revenus carbone pourraient alimenter un fonds de garantie de première perte, capable d'absorber les premiers défauts de remboursement et d'encourager les institutions à financer des segments de clientèle qu'elles considèrent aujourd'hui trop risqués.

Un autre avantage potentiel mérite également d'être souligné. Les institutions financières exigent souvent des promoteurs immobiliers qu'ils obtiennent des certifications environnementales telles que EDGE ou LEED afin d'accéder à des financements concessionnels proposés par des banques de développement ou des investisseurs à impact. Ces certifications évaluent notamment l'empreinte carbone des bâtiments, mais représentent un coût supplémentaire pour les promoteurs. Or, la certification carbone repose elle aussi sur des procédures rigoureuses de vérification indépendante. Elle pourrait donc permettre aux institutions financières d'accéder à des conditions de financement avantageuses sans générer de coûts additionnels pour les promoteurs.

Afin de passer de la théorie à la pratique, le CGAP s'est associé à Habitat for Humanity’s Terwilliger Centre for Innovation in Shelter (TCIS), à Pyrogen et à HFCB, principal établissement de financement hypothécaire au Kenya, pour tester concrètement ce modèle. L'objectif est de tirer des enseignements pratiques pouvant être reproduits ailleurs et, à terme, de faire du logement abordable et durable la norme pour les populations urbaines à faibles revenus.

La marche à suivre : mettre les marchés du carbone au service du financement du logement

L'idée d'utiliser les revenus du carbone pour soutenir le financement des utilisateurs finaux n'est pas nouvelle. Dans des secteurs comme l'énergie propre, ces revenus ont déjà permis de réduire le coût d'acquisition d'équipements tels que les cuisinières améliorées ou les dispositifs alimentés à l'énergie solaire en diminuant le montant à financer par les ménages. Le logement nécessite toutefois une approche différente. La valeur des revenus carbone générés par un matériau de construction donné reste trop faible par rapport au coût total d'un logement pour qu'une simple réduction du capital financé ait un impact significatif. Plus important encore, cette approche ne répond pas aux deux principaux obstacles auxquels sont confrontés les ménages à faibles revenus : la difficulté d'accéder au financement et le niveau élevé des taux d'intérêt. Il est donc essentiel de repenser l'utilisation des revenus carbone comme un instrument ciblé, sous forme de garanties de première perte, de subventions sur les taux d'intérêt ou d'aides à l'apport initial.

L'expérience menée au Kenya montre que cette approche est prometteuse, mais qu'elle demeure complexe à mettre en œuvre. Si de nombreux matériaux de construction durables sont déjà prêts à être déployés, les méthodologies actuelles de certification carbone ne prennent pas encore pleinement en compte l'ensemble des émissions incorporées dans les bâtiments, limitant ainsi les revenus potentiels par logement. À cela s'ajoute la complexité de canaliser les financements carbone à travers une chaîne de valeur du logement fragmentée, ce qui nécessite un meilleur alignement des incitations et des politiques publiques adaptées.

Ce projet pilote constitue une première étape pour relever ces défis et produire des données probantes sur lesquelles d'autres acteurs pourront s'appuyer. Mais il ne s'agit que du début d'un processus plus long visant à réduire durablement le déficit de logements tout en répondant aux impératifs climatiques.